Основой для проведения экспертизы ресурсов предприятия и прав на них в целях оценки служит Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), другие законодательные и нормативные акты, в том числе в сфере приватизации, банкротства, арендных отношений, залога и ипотеки, рынка ценных бумаг, интеллектуальной собственности, доверительного управления и др.
К настоящему времени законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из федерального закона от 29 июля 1998 г . №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», иных федеральных законов и нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов, а также из международных договоров РФ.
Под оценочной деятельностью понимается деятельность, направленная на установление рыночной или иной стоимости объектов оценки. Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
При оценке имущества юридического лица следует учитывать некоторые общие и частные правовые нормы:
· Имущество, которым юридическое лицо отвечает по своим обязательствам, должно быть обособленно;
· Основные показатели деятельности юридического лица отражаются в финансовой отчетности;
· Юридическое лицо несет обязательства и ответственность за заключение от своего имени и выполнение договоров;
· Доходы являются собственностью юридического лица и основанием для налогообложения.
Федеральным законом от 29 июля 1998 г . №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» определено, что проведение оценки является обязательным в случае сделок с государственным или муниципальным имуществом, т.е. когда объекты оценки полностью или частично принадлежат Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
·при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям,в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, передачи в аренду;
·при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предметов залога;
·при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
·при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
·при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставныекапиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
- при национализации имущества,
- при ипотечном кредитовании физических и юридических лицв случаях возникновения споров о величине стоимости предметов ипотеки,
- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновенииспора о стоимости этого имущества,
- при выкупе или ином предусмотренном законодательно изъятии имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд,
- при проведении оценки объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора о правильности исчисления налогооблагаемой базы.
В настоящее время, после принятия в 2001 г. Земельного кодекса РФ, в области земельных отношений произошли существенные изменения. Арендаторами земельных участков считаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды или договору субаренды. При этом именно Российская Федерацияустанавливает ограничения прав арендаторов земельных участков.
В целях повышения заинтересованности арендаторов земельных участков в сохранении и восстановлении плодородия почв, защиты земель от негативных (вредных) воздействий может осуществляться стимулирование охраны и использование земель в порядке, установленном бюджетнымзаконодательством и законодательством о налогах и сборах. Это влечет за собой оценку инвестиционных проектов в данной области.
Размер арендной платы при аренде земельных участков определяется договором аренды, а что касается определения арендной платы, находящейся в муниципальной или государственной собственности, то онаможет быть установлена решением правительства Российской Федерации. Основанием для этого также является рыночная оценка.
Все чаще в последнее время на практике встречаются случаи, когда объектом оценки становится имущество, передаваемое в залог. Залог является одной из самых надежных мер обеспечениявыполнения обязательств перед кредиторами, которые материализуются в основном в судебном порядке, о чем свидетельствует практика рыночных отношений в странах с развитой рыночной экономикой. В условиях сложившихся в России хроническихнеплатежей юридических и физических лиц залог может сыграть существенную роль при определении путей выхода из кризисных ситуаций.
Сфера применения законодательства о залоге достаточно широка и определяет требования, в частности вытекающие из договоров займа, в том числе банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и других договоров. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, любое иное имуществои имущественные права, которые в соответствии с законодательством могут быть отчуждены залогодателем. Залоговым законодательством определено, что предметом залога могут являться в том числе предприятия, здания, сооружения, квартиры, транспортные средства и другие объекты, определенные законом.
Во всех случаях передачи заложенного имущества возникает необходимость определения его рыночнойстоимости.
Достаточно серьезное место в оценочной деятельности занимают мероприятия по проведению оценки предприятий-банкротов, а также оценка проектов по антикризисному управлению. Не раскрывая подробности законодательства о банкротстве, поскольку это является отдельным и достаточно емким и сложным предметом, следуетлишь акцент на ту роль, которая отведена рыночной оценке имущества при решении вопросов несостоятельности.
Формирование и проведение антикризисной политики по предотвращению банкротства участников предпринимательства на основеэкономического анализа и стоимостной рыночной оценки причин и процессов несостоятельности является наиболее емким и важным направлением предпринимательской деятельности.
Другим не менее насущным практическим вопросом является вопрос вывода хозяйствующего субъекта из состояния банкротства. Данная работа проводится на основе принципа избирательности, подразумевающего экономический анализ, рыночную оценкубизнеса и учет основных, в т.ч. рыночных, показателей деятельности предприятия.
При проведении экономического анализа и стоимостной оценки бизнеса определяются процедуры финансового оздоровления или ликвидационные, которые определены законодательством о банкротстве и предусматривают правовую экспертизу и рыночную оценку стоимости бизнеса. В целях государственного регулирования сферы хозяйственной деятельности необходимо оценивать проекты приоритетных направлений технологической реконструкциипроизводства на основе программ развития отечественной технологической базы.
Приоритетностьразличных направлений развития бизнеса также должна определяться с рыночных позиций.
Оценка бизнеса производится на основании заключенного договора с указанием конкретной цели проведения оценки. Срок проведения оценки бизнеса определяется после изученияисполнителем бухгалтерской отчетности, объема предстоящей работы.
Для исполнения обязательств по договору оценщик запрашивает у заказчика бухгалтерскую отчетность, уставные документы, правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, данные по дебиторской и кредиторской задолженностям в разрезе контрагентов с указанием структуры задолженности, сведений об имеющихся ценных бумагах и т.д.
В процессе проведения оценки бизнесасобираются данные о рынке, на котором действует предприятие, финансовые и технико-экономические показатели, изучается перспектива развития на ближайшее будущее с учетом социальных, политических, правовых,экологических факторов.
Оценка недвижимости
Отдельным направлением в оценочной деятельности выступает оценка недвижимости. Данный актив наиболее часто оценивается в связи с внесением в уставный капитал, снеобходимостью проведения переоценки, при продаже (покупке), при передаче в аренду, с целью оприходования имущества на баланс по результатам проведенной инвентаризации. Достаточно частоорганизация сталкивается с проблемой определения стоимости материального ущерба, причиненного объекту недвижимости.
Как было сказано выше, организации сравнительно часто оценивают недвижимость при оформлении кредита, так как банки в большинстве случаев предпочитают рассматривать в качестве предмета залога именно недвижимое имущество.
Для физического лица необходимость в оценке недвижимостивозникает при вступлении в наследство, в случаях когда наследуемое имущество делится между несколькими наследниками, при разделе имущества между супругами.
Оценка недвижимости осуществляется на основании заключенного договора, в котором определяются сроки проведения оценочных работ, стоимость предоставления услуг, указывается цель оценки.
Проведение оценочных работ в отношении объектов недвижимости занимает, как правило, от 4-х до 7-ми дней.
Для исполнения договора оценщик выезжает к заказчику с целью осмотра здания (квартиры). При осмотре составляется дефектная ведомость с описанием состояния оцениваемого объекта, согласно которой оценивается физический износ. Заказчик, в свою очередь, должен предоставить оценщику правоустанавливающие документы на объект недвижимости.При необходимости оценщик запрашивает данные об оцениваемом объекте в бухгалтерии заказчика: балансовую стоимость, сумму начисленного износа, данные о производимых ремонтах, о наличии (отсутствии) обременения права собственности и т.д. Объем дополнительных сведений определяется оценщиком самостоятельно, в зависимости от цели оценки.
Сбор информации о проведении сделок с аналогичными объектами недвижимости производится оценщиком самостоятельно.
Оценка машин и оборудования
Машины и оборудование составляют технологическую основу любого предприятия. Цели и мотивы их оценки многообразны.
Оценка производится на договорной основе, стоимость и сроки выполнения оценочных работ определяются в зависимости от количества и многообразия номенклатуры числящихся на балансе предприятия машин и оборудования.
При проведении оценочных работ оценщик предлагает три основных направления оценки машин и оборудования:
·независимая от других видов имущественная оценка машин и оборудования. Как правило, это оценка по отдельным инвентарным единицам с целью купли-продажи, сдачи в аренду, оформления лизинга, залога и т.д.;
·оценка машин и оборудования как один из этапов оценки (переоценки) основных фондов;
·оценка машин и оборудования как один из этапов оценки предприятия в целом.
В отличие от первого случая второй и третий варианты подразумевают оценку всей совокупности машин и оборудования рассматриваемого предприятия. Оценщик в данной ситуации запрашивает у заказчика данные дляразграничения оцениваемых объектов по группам:
- основное технологическое оборудование,
- вспомогательное оборудование,
- автотранспортное оборудование,
- офисная техника (компьютеры, средства связи, мебель, производственный и хозяйственный инвентарь).
Информация в данном случае может быть собрана на основании инвентарных карточек, инвентарных книг, накладных, актов приема-передачи, бухгалтерской отчетности, инвентаризационных описей, предоставляемых заказчиком. Кроме того, оценщик производит осмотр объектов, составляет дефектные ведомости, в которых производится описание объектов оценки, их физического состояния, степени годности к дальнейшей эксплуатации, уровня комплектности и т.д.
В процессе оценки также выделяется стандартизированное, серийно выпускаемое оборудование у нас или за рубежом и оборудование нестандартизированное, в том числе специальное оборудование собственного производства. Отдельно рассматривается морально устаревшее оборудование, оборудование к установкам и т.п.
Оценка ценных бумаг
В настоящее время услуги по оценке ценных бумаг востребованы не только юридическими, но и физическими лицами. Необходимость проведения оценочных работ возникает при передаче ценных бумагвкачестве вклада в уставный капитал другой организации, в случае оценки бизнеса в целом, при вступлении в наследство, при продаже (покупке), в случаях, когда ценные бумаги выступают предметом залога или обеспечения обязательств.
Для оказания услуг по оценке ценных бумаг оценщик запрашивает данные бухгалтерской отчетности, в случае если заказчик не располагает такой информацией, оценщик самостоятельно определяет источник информации (публикации в печати, Интернети т.д.).
В дальнейшем оценщиканализирует в динамике показатели бухгалтерской отчетности (горизонтальный и вертикальный анализ), производит анализ ликвидности и финансовой устойчивости, оценивает структуру баланса, рассчитывает коэффициенты утраты и восстановления платежеспособности, рассматривает операции с ценными бумагами в анализируемом периоде.
В дальнейшем оценка производится тремя подходами.
В рамках затратного подхода используются следующие методы:
- метод стоимости чистых активов,
- метод ликвидационной стоимости.
В рамках доходного подхода:
- метод капитализации активов,
- метод дисконтирования денежных потоков.
Особенностью сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям, с другой- на достигнутые финансовые результаты. В качестве ориентира должны быть использованы реально сформированные рынком цены на аналогичные предприятия (акции). Возможность применения оценки сравнительным подходом зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактических совершенных сделках. Обязательным условием является открытость рынка или доступность финансовой информации.
Срок проведения оценочных работ определяется в зависимости от степени доступности необходимой информации и занимаетв среднем от 5-тидо 7-ми дней. По результатам оценки заказчику выдается письменный отчет с заключением о рыночной стоимости оцениваемого объекта.